太原楼市“十一”遇冷 地产商打折去库存鲜有人问津

爱楼吧    2021-10-12 21:47    177次浏览

今年十一黄金周,太原迎来了百万游客人潮,钟楼街成为网红,但房地产市场却不如往年火热,反而如同阴雨绵绵的天气一般,寒意渐浓。

《证券日报》记者走访几个新楼盘销售处和中介公司发现,太原市刚需盘跌得厉害,近三年整体跌幅高达15%,学区房、豪宅价格相对坚挺。由于常住人口和流入人口都较少,开发商库存普遍较高。而二手房市场整体流动性也不高,价格处于下跌状态。

租赁市场更是惨淡,由于人均拥有住房套数较多,市场供大于求。本地人口租赁较少,租客大多为打工或刚入社会求职人员,租金普遍不高,租金回报率约为2.2%。

在市场大环境不佳及“三道红线”的紧箍咒下,部分房地产开发商不惜降价打折,开启了一场去库存大战。

“金九银十”失效 开盘即

近来太原的新楼盘出现了一个有意思的现象,开盘即,随后就走入下坡路。很多楼盘前期宣传力度大,开盘往往销量不错,但由于购房者少,驱动力小,后续很快就卖不动了。开盘时的价格往往也是高点,由于购买者后劲不足,开发商不得不降价销售,以吸引更多购房者。

在几个新楼盘销售处,借着国庆,销售员将打折促销的标语挂满了墙面,可惜依旧鲜人问津。

“‘金九银十’失效了。”易佳房产一位销售人员告诉《证券日报》记者,“太原本地人目前人均两三套房,而外地人群流入量不高。这几年太原南边发展迅速,北边也在外扩,土地供应量充足,新盖了不少楼盘,但购买者不足,市场供大于求。”

据了解,目前市场上周边商业、学校配套较好的大开发商楼盘关注度较高。其中富力、保利、华侨城、中海、融创旗下的楼盘均价从9000元/平方米到20000元/平方米不等。

受欢迎的楼盘,大多围绕商圈。但近年来太原新起的楼盘,多是远郊的刚需房,这并不讨喜。据了解,有几个楼盘因为开发商资金问题,期房卖完了,却拖了五六年迟迟未动工,不能如期交房,甚至出现了烂尾工程。

多元化政策促市场回暖 地产商以价换量常态化

太原作为弱二线城市,楼市常年平静无波。为了适当促进市场回暖,去年太原市政府推出了一套政策组合拳:延期缴纳土地出让金、调整公积金贷款条件、放宽落户限制、人才政策等方面。虽然政策呈现多元化,不过太原市政府方面仍表示将坚守“限购、限贷、限售”等主体调控底线不放松。因此,相关政策的实施并未在房价上有太多带动。

2021年1月份,太原新房和二手房销售价格环比下降0.4%、0.1%,同比下降0.8%、2.9%。

据了解,2019年中,太原新房、二手房迎来连续12个月环比上涨,新建商品住宅从2016年的8000元/平方米上涨到13000元/平方米,但随后棚改力度减弱加上限购,太原楼市迎来了连续三年的降温,年均跌幅在5%左右。

随着城市产业转型的推进,综改区的大力发展,太原房企拿地热情持续高涨,2020年太原土地市场供应面积达602万平方米,创出近八年历史新高。但今年以来,太原土地市场有所降温,尤其是近两个月,土地供应挂牌累计已近40宗,但成交量仅5宗,处于较低水平,楼面价也出现下行。

近两个月,太原市商品住宅供应面积为36.2万平方米,销售面积为34.6万平方米。其中,新里城和玖玺臺大幅调低价格,市场均价回落11384元/平方米。随着住宅供应明显增加,市场呈现量稳价跌的趋势。

伴随新盘上市,太原市新房库存量始终保持在高位。目前,商品住宅市场狭义推售存量面积254万平方米,去化周期预计4.9个月,库存压力上升。

“这几年房地产开发商迈的步子太大,摊子铺得太广,在市场大环境不好的情况下,又面临同类项目多竞争大,开发商不得不以价换量,回笼资金。”21世纪不动产相关负责人表示。

据了解,去年8月份央行确立重点房企资金监测和融资管理规则,行业金融监管趋于严格,以“三道红线”为例,“红橙黄绿”各档次房企拿地态势出现分化。而踩中“三道红线”的地产商,尽快去库存的意愿更加强烈。

值得注意的是,太原楼市不规范的现象仍然存在,今年以来房管局对部分预售证项目收回,对市场预售、资金监管以及营销认筹等方面的规范在今年下半年将持续加强。

租赁市场持续冷清 人口吸附力仍需加强

近年来,由于新房供应较多,房租也出现下滑。

2019年太原市面积在100平方米左右的住宅平均月租金为2500元左右,今年也就2000元出头,租金回报率约为2.2%。

“虽然前几年太原房价曾经历了一轮上涨,但工资水平却没有相应上升,租金没有跟上房价的脚步,租金回报率低成为普遍现象。”太原我爱我家一位负责房屋租赁的人士称。

太原市限购政策相对门槛较低。近年来,房地产市场新房占比在七成以上,二手房占比较低,二手房价和租金涨幅均不理想。

“太原热门、高端产业相对短缺,本地居民收入水平偏低,人口吸附力不强,购房压力较大,是致使房地产市场偏冷清的重要因素。下半年,太原市房地产市场依旧不容乐观,地产商以价换量已经常态化。从太原市六城区情况看,各区域市场将持续分化,小店区仍旧是热点区域,北城片区城改盘较多,供应量还在提升,长期来看,开发商依旧面临较大的去库存压力。”中原地产分析师张大伟对《证券日报》记者表示。

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