一边“限跌”、一边严控!2021魔幻楼市,你看懂了吗?

爱楼吧    2021-10-12 21:25    50次浏览

2021年的楼市,很是魔幻,近尤甚!

01#

近期,多城出手“救市”!

在经过8个多月超400次的楼市调控后,多城出现了与“限价”截然相反的“限跌”、“救市”政策,一片哗然!

先是 岳阳、桂林、菏泽、江阴、株洲、张家口、昆明、沈阳、唐山 等10个城市先后出台了新房限跌令,不准开发商大幅降价促销。

这个可以说是为了防止扰乱市场秩序、预防项目后续烂尾等问题。但前两天, 哈尔滨市多部门共同出台“救市16条”,打响政府救市的枪,震惊全国楼市!

该文件涉及人才购房、土地增值税、公积金贷款等多条重磅利好,包括:大中专以上学历的人才在哈购房施行购房补贴政策,符合条件人才,购首套房可获10万元 ;二手房公积金贷款房龄提高至30年等。

这是真正意义上的,政府出手,帮助买房人买房,一方面是为了留住人才,另一方面是帮助开发商去库存、回笼资金,为接下来的楼市和土地市场稳定发展打下一剂“强心针”。

除了这些,近楼市还有很多利好楼市的消息,具体来看:

大湾区以东莞为首的5个城市将二手房交易个税从2%降低至1%。

广州、佛山等地的部分国有大行和股份银行已经在降低房贷利率。

9月18日,证券时报发文《满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置》,9月22日,经济日报发文《楼市调控应注意满足刚需》。

9月24日,货币政策委员会第三次例会提出两个维护:维护房地产市场的平稳健康发展、维护住房消费者合法权益。

9月29日,央行银保监会在房地产金融工作座谈会上再次重申两个维护。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“积极出台政策进行保障,符合市场预期。这 一方面有助于促进市场交易的活跃,另一方面也有助于促进房企经营的稳健。 预计后续全国其他城市也会跟进,尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市,包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。”

另外,昨天财联社发布消息,10月15日,中国房地产业协会将召集部分房企较高级别人员在京召开座谈会。相关人士透露: 可能是近期市场有些动荡,有些房企比较困难,此次会议旨在倾听房企意见,摸下底。

预计这个会议对接下来的楼市发展将具有风向标意义!

02#

热门城市调控再升级!

与这些“限跌”、“救市”政策截然相反的是,很多涨幅过快的热门城市仍在不停地严控,“限房价”、“限地价”。

先是8月之前,全国楼市调控进入“史上严时代”。 不论是投机客、房企、中介、购房者,还是银行、信托,甚至土地市场,但凡和房地产沾边的领域,统统被纳入调控范围内。

虽然过去几年,每年调控次数都非常密集,但是大部分动作对于投机客来说不痛不痒。今年不同,今年是、无死角、严厉的调控政策。

8月之后,据深圳中原数据显示,楼市调主要集中在首都经济圈、长三角及珠三角片区,调控政策井喷趋严,主要包括限购限售加严,学区房整治,回迁房、法拍房整治,上海二手房三价合一等。

图源:中原地产

除此之外,还有对二手房价的调控。今年以来,由深圳首创的二手房指导价政策在多个热点城市得以应用。包括但不限于 上海、广州、深圳、无锡、宁波、成都、西安、北京、东莞等15个城市。

其中,北京在楼市已经降温的基础上,赶在国庆前后又紧急出台了二手房指导价;东莞在楼市早已冷却半年之后,刚刚又发布了218个热门小区二手房指导价,而在这之前东莞还刚把二手房交易个税从2%降至1%。

土地市场上,“限溢价”、“竞品质”等土拍新规层出不穷;金融方面,限制房企融资的“三道红线”和限制银行给楼市放贷的“两道红线”双重作用下,开发商拿地愈加谨慎,买房人贷款难度加大。

种种举措,无一不是在限制房价涨幅过快,维稳楼市,坚持房住不炒!

03#

2021魔幻楼市,

调控时期是否是买房时机?

于是,当前全国楼市出现了“限跌”与“限价”并行,严控和维稳齐出的魔幻局面。

纵观近年来发布的楼市政策,你会发现,调控政策总是在房价大涨后密集发布; 救市政策则是在房价阴跌很久后发布,例如08、09年、14、15年。

原因很简单,楼市调控的目的是稳地价、稳房价、稳预期,而不是降地价、降房价、降预期。 楼市的稳定,既不能任由房价非理性上涨,也不能让其出现过快下跌。

一般楼市在经过几年的沉淀和适应之后,会迎来一波普涨。这个时候,轻微的调控一时半会起不了作用,就需要强力调控。

随之而来的就是,房价虚高的三、四线及以下城市会受到冲击,为了稳定楼市和经济发展,又需要“救市”、“限跌”;而房价更高的一二线城市,由于人口和经济的支持,对于房价的限制接受度更高,所以需要更长时间、更多方面的调控。

为什么会在现在出现这种两极分化的局面?

笔者认为,2020年底发布的限制房企融资的“三道红线”和限制银行给楼市放贷的“两道红线”起了很大作用。

先是限制房企融资,导致融资成本增加,房企资金流动性削弱;再加上各地拿地成本高,利润空间被挤压;同时市场下行,成交不足,资金回笼慢,越来越多的房企周转困难,终暴雷。

另外,限制银行给楼市放贷,也让开发商苦不堪言: 按揭利率不断提升、放款周期不断拉长,直接造成二手市场冰封,进而冲击了一手市场,开发商拿不到回款,降价销售也被限制,终无奈躺平,土地卖不出去了,从而引发了一系列不利于房地产发展的问题。

这显然和稳地价、稳房价、稳预期的政策目标不一致。所以, 接下来按揭政策会按照法制化、市场化的原则进行调整,维护消费者的合法权益。

9月底, 中国人民银行货币政策委员会2021年第三季度(总第94次)例会 提出“维护房地产市场健康发展、维护住房消费者合法权益”就从侧面体现了当前稳定楼市的导向。

业界人士指出,相比过去打压性的表述,此次的提法释放了一定的宽松导向。

但这不意味着楼市转向,楼市不是股市,房地产公司的股票反弹不代表着楼市反弹,楼市周期不会突然转向。

维护房地产市场健康发展,央行方面的相关表述主要是针对近期个别头部房企出现的经营风险,而在政策层面,仍然会坚持“房住不炒”定位。

已经大涨过进入下跌周期的城市,还是要“限跌”、“维稳”,防止某些开发商恶意降价竞争, 从而扰乱市场,破坏买卖双方的利益,终危及整个楼市发展。

还在严控、“限价”的城市,短时间内,也还将持续调控, 将房价降低到合理的位置,终达到房地产市场健康发展的目的。

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