2020各地楼市分化将越来越大,未来哪里能笑傲江湖?

2020-01-14 13:57   6次浏览

近日多地陆续出台新政,苏州、山东等地落户条件大变,都很令人关注。随着地方“两会”的召开,密集定调的时刻又来了,其中北京的相关工作报告提出了不少与房地产息息相关的内容,对行业局势将有重大影响。

按照现在的趋势来看,各地楼市分化发展不可避免,下面站长为大家详细分析。

高杠杆决定

一二线短期不会大跌

阿基米德曾经说过,给我一个支点,我可以撬动地球。几千年过去,撬动地球的支点仍未被发现,但撬动房地产的杠杆却早已登堂入室。过去20年的大牛市,中国楼市上行,除了经济增长、城镇化和人口的基本面支撑之外,“加杠杆”也发挥了举足轻重的作用。

但高杠杆也意味着高风险,居民还债压力山大。特别是像北京、上海、广州这样遍地豪宅化、政策较严的城市。因为总价高,贷款资金和利息也很高。

站长从《中国金融稳定报告(2019)》中发现,2018年末,我国住房整体杠杆率为60.4%,相比2017年末继续上升3.4%。其中25.8万亿为个人住房贷款。

央行报告数据显示,2018年住户杠杆率超过全国水平的省份有:浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)、广东(70.6%)、甘肃(70.1%)、重庆(68.6%)、福建(65.8%)和江西(63.1%)。特别是浙江、上海、北京的居民房屋杆杆率,均已超过发达国家。

本来近两年经济下行压力就大,万一某些家庭收入骤降,无法还款,或者房价整体下跌幅度超过首付比例,业主就会资不抵债。就像蝴蝶效应,银行可能面临断供和坏账,出现金融风险。

而若以年收入维度划分,很多低收入家庭的还款能力已经快到顶了。根据北京大学所进行的2016年中国家庭调查,低收入家庭的债务负担整体重于高收入家庭:有负债家庭当中,年收入低于6万元的平均债务收入比为285.9%,而年收入高于36万元的平均债务收入比为89.0%。要不前几年怎么会开始叫停首付贷呢?其实是为了整体稳定。

所以说未来短期内房价大幅下降的可能性很低,特别是一、二线城市。我国毕竟是政策市,如果房价跌穿首付影响大局,那可是影响深远的大事。所以说入场时机和城市地段很重要,低价入手有发展的城市,风险还是比较低的,跑赢CPI应该是稳稳的。

保民生决定

政策倾向于利好刚需

过去房地产是经济支柱,但现在已经把房地产和跟民生保障放在了一起,显然利好刚需。2019年12月的高层经济会议上表示,为确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。

2020年1月12日北京的“两会”上还表示,2020年要保持房地产市场平稳健康发展,坚持房住不炒,进一步完善长效管理调控机制。为了保证刚需住房,将完成商品住宅土地入库600公顷建设,并筹集各类政策性住房4.5万套、竣工9万套。

房子增加,市场稳定,势必会让真正的刚需改善人群需求得以满足。因为房子不再过快上涨或过快下跌,真正的购房者会心里会更踏实,地方因城施策也将发挥更大的作用。

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虽然以前低价入场的时机没有了,但置业红利还是有的。随着城市对人才的渴求达到历史巅峰,众多城市落户放松,未来零门槛落户在二三线城市中很可能成为常态,部分地区的楼市又有了新的机会。

苏州“冰封”之后放松落户

接下来站长说说近期备受关注的苏州。苏州当地房价从2016年开始连年高涨,直至2019年才结束,是中国唯一一个横跨整个楼市大周期的城市。当然,他们也成功地引起了高层的注意。为了响应宏观调控政策,2019年7月24日,楼市被苏州史上最强调控令强行冰封了。

但在2020年1月7日,苏州落户政策又有重大调整。本科即可办理落户,专科缴6个月社保也可落户。苏州要海纳百川,招募人才。站长认为,此次落户政策的调整是为了抢抓长三角区域一体化、江苏自贸区苏州片区等国家战略的重大历史机遇。所以加快户籍制度改革步伐,推动苏州高质量发展。

山东14城落户零门槛

2020年1月9日,山东省住房和城乡建设工作会议决定:全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件,全面实施居住证制度。这意味着,除济南、青岛之外,山东其余14个城市将全部落户“零门槛”。

预判未来楼市发展,首先要清楚当前房地产政策。这次山东如此积极响应国家因城施策的政策,放开落户限制,显示了他们的远大目标。而未来更多的人才落户,会提升整个地区的竞争活力,提升当地的生产率,对地区经济会有明显的正向作用。房地产价值自然水涨船高。

广州快速放松落户

一线方面,对政策响应最快的是广州。2019年12月份高层经济工作会议开完后,广州在一个星期之内就放松了三个区的限购,南沙、花都、黄埔。

一线城市以往人才引进以中高端人才为主,所以从短期来看人口净流入规模较小。但对于年轻人尤其是一些高层次人才的吸引力会更大。此次广州大幅调放松落户条件之后,或将吸引更多的人才落户,进一步增强城市竞争力。接盘侠多了,房子自然会随之增值。

深圳大幅放松落户

深圳一直属于带头干事情的级别,因此动作就更大了,他们可是一线城市里唯一减免豪宅税的城市。

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2019年11月11日,深圳豪宅税大幅放宽,12月2日,深汕特别合作区限购解冻,12月12日,深圳撤销商务公寓只租不售政策。

虽然ZF表示房价上涨不能快于5%。但事实上,2019年深圳的房价涨幅已经远远超过了5%的目标。

中国房地产业协会数据显示,2019年12月深圳二手房均价已经上涨至65364元,较一年前涨幅高达17.18%。12月4日,贝壳研究院发布的重点城市二手房报告指出,深圳11月二手房价格为6.45万/平,同比去年上涨19%。

一个涨幅17.18%,一个涨幅19%,均与2019年初官方目标5%差距甚大。以至于最近,深圳下架了深圳房子的“历史成交”房价查询功能。也就是说,原来你可以查到某小区半年前的成交价格,而现在已经无从查起,无从比较,深圳房价到底涨了多少,没人知道。

为什么深圳这么猛?统计数据显示,我国人口密度超过1000人/平方公里的城市共有19个,这19个城市中,共有16个城市均来自东部沿海,主要是珠三角、长三角和京津地区。

其中,排名第一的是深圳,每平方公里高达5963人,是全国平均水平的41倍左右。数据显示,深圳2016年末常住人口1190.84万人,较上一年增加53.0万人。2014年到2016年,深圳常住人口增量分别为15万、60万、53万,有明显加快增长的态势。也就是说,未来深圳的人口密度仍会继续升高。

如果按照深圳的“十三五”规划进行测算,到2020年,深圳将增加人口342万,在一线城市中属于增加最多的。

据相关数据显示,到2015年末,深圳常住居民家庭住房自有率达到34%。预计到2020年末,常住家庭住房自有率提高至40%。而北京和上海的住房自有率都在60%-70%之间,广州则超过70%,而深圳的住房自有率仅为34%,深圳有购房需求旺盛。

从宏观趋势看,粤港澳大湾区是中国开放程度、经济活力最强的区域之一。而深圳是中心城市之一,基本面上地少人多,但云集大量热钱。导致房价就像喷泉一样,努力按着,但是大趋势如此。所以深圳的刚需,还是早上车为妙。

随着众多城市提出取消和放宽落户限制,人口流动已产生“鲶鱼效应”。人才变得越来越宝贵,这是一个非常大的进步。从“因城施策”的全面落实来看,2020年的调控政策或将适度放松,但不会完全放开。

就购买力看,一线城市人多,钱多,房子还有一定的上涨空间。比如北京,截止到2019年11月末,北京市人民币住户存款余额3.6万亿元,同比增长13.5%,增速创下近五年同期增速。

放眼未来,全国所有城市房价全面普涨是很难了,但中心城市、大都市圈、城市群这三个圈层还是有机会的。比如粤港澳大湾区、京津冀都市圈、珠三角、长三角一带。而这其中吸引人才最多的地区,房价上涨空间无疑。

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