北京二手房价格调整底部凸现 市场降温房价几无暴涨可能

2019-12-05 14:48   4次浏览

北京二手房市场持续降温,降价数万元至百万元已成为常态,但如此降价并未引起成交量和房价的暴涨。12月4日,《财经》记者从多名购房者处证实,其关注的多套北京二手房一直都在降价,降价房源约占其关注总房源的九成,降价幅度从几万元到几十万元不等。在这种情况下,有些购房者持币观望,有些却悄然入场,然而对于一些已经购了房的人来说,也不时发出“买亏了”的感叹。

虽然11月北京二手房成交量同比上涨9.8%,但房价却依然处于年内低位,且大幅度降价的房源并未引发抢购热潮。由于执行严苛的限购政策以及大量限竞房入市,北京二手房市场仍处于平稳状态,且价格调整的底部逐渐凸现。未来,随着市场需求开始缓慢释放及受部分城市政策调整影响,北京二手房市场有企稳回升的概率,但却无房价暴涨可能。

北京二手房市场降温 市场观望情绪浓厚

“一方面是房价一直在下降,还想再等等。另一方面是不得不考虑买房后连续十几年的还款压力。”在京工作七年准备在买房的陶女士向记者坦言购房的纠结。

她表示,从9月份开始关注二手房以来,发现所关注房子的价格基本都在降价,下降幅度从几万元至十几万元不等。正是由于房价一直在降,原本打算今年的买房计划,已被她推至2020年春节后。

她向记者展示了其在某房产APP上关注的13套房,其中9个显示已降价,3套停售,1套保持原价,除停售房源外降价房源约占九成。

与买房犹疑群体形成鲜明对比的是,有人已选择此时入场。11月刚刚在北京买完房的张先生,对于房价的关注点出现了的明显变化:此前他关注的是房价又降了多少,而现在所关心的是房价是否还会上涨。

张先生于2016年从深圳来北京工作,由于获得了工作居住证,让他提前具备了北京的购房资格。早在今年10月,他曾告诉记者,自己已找中介带看了两个月,房主持续下调房价,已有几套备选列为备选。一个月后,他以680万元买下了此前挂牌730万的一套朝阳区房源。

“感觉现在660万元就能买,应该是买亏了。”张先生感叹道,在市场遇冷的时候,可以挑到合适的房子,因为大家比着降价。虽然深圳有房,但不想浪费北京的买房资格,也不想错过市场的低点,因此他选择继续贷款买下自己的二套房。

值得关注的是,北京二手房交易量虽然呈现上涨趋势,但价格却出现了下降。贝壳平台数据显示,11月全北京二手房网签量12296套,同比增加9.8%。同时,11月贝壳房价指数、挂牌均价分别为60846元/平方米、61690元/平方米,较1月62962元/平方米的成交均价每平方米减少2116元/平方米,较1月时63880元/平方米的挂牌均价减少了2190元/平方米。

除贝壳找房外,其他多机构的数据均显示北京二手房市场持续降价。其中,诸葛找房数据显示,今年2月份北京二手房挂牌均价为6.27万元/平方米,而到了10月份则降至5.91万元/平方米。

北京链家一位二手房中介向《财经》新媒体记者介绍称,现在房源价格标的已经很低了,继续降价与否需要结合购房者的付款情况,和业主详谈。目前,北京公积金贷款首套房首付比例不低于三成、贷120万元,二套房首付比例调整为六成且最多贷60万元,如500万的房子首套首付为380万元,而二套首付近九成,可进行“公积金+商业”的组合贷款。

不可忽视的是,正是由于二手房市场持续降价,当前市场观望情绪浓厚,加上公积金贷款限额、高比例二套首付、购房资格等限制,目前降价的二手房源,并未引起抢购热潮。如某二手房平台数据显示,其今年11月21日公布的10套降价房源,降价幅度为30万元至200万元,挂牌时间均超1个月,有的甚至有超过半年至1年之久,但目前均处于在售状态,并未售出。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称,自2017年3月调控后,北京二手房均价开始回落,从当年4月持续跌至2018年2月,均价累计下跌13.5%。2018年春节后到现在,北京二手房月度均价环比变化在2%左右。在持续调控下,北京二手房市场进入平稳期,价格升降的幅度不大,不过近期限竞房的大量入市在一定程度上分流了二手房的需求。

价格调整底部逐渐凸现 投资窗口仍未到来

虽然目前北京限购政策未有松动,但包括深圳在内的部分城市的限购政策已出现调整。据中原地产统计,11月全国房地产市场政策调控次数刷新最近一年纪录,高达72次,其中包括佛山、南京、上海等接近10个城市以人才新政的方式松绑限购,以及深圳调整了“普通住宅”标准、广西发布无需等待楼盘封顶即可获贷款公积金新政等,房地产市场“放松”动作逐渐增多。

而北京二手房价格也有触底迹象,12月4日,贝壳研究院发布的11月二手房市场报告显示,11月链家平台北京二手房成交均价结束连续5个月的下跌趋势,小幅微升0.4%至每平方米58500元左右。与此同时,不少客户观望情绪有所缓解。

对此,贝壳方面认为,进入年末,随着市场需求开始缓慢释放及部分城市政策调整,市场预期有所好转,预计12月成交将继续增加至15%左右,二手房均价在库存回落、新增客房比上升的情况下可能稳中有涨。

著名经济学家马光远曾公开表示,目前,北京房价相对于2017年3月的点,调整幅度已经在15%到20%,房价上涨的预期基本已消除,价格调整底部正在逐渐凸现。

他进一步分析称,2020年年初,本轮房地产调整的周期基本告一段落,一线及部分热点城市的房价会迎来一小波反弹,房价像过去一样大涨乃至暴涨的概率等于零,购房自住者可以开始关注市场,但投资房子的时间窗口仍然没有到来。

合硕机构首席分析师郭毅也认为,站在当下看未来,市场趋势已经逐渐清晰,震荡调整的同时新热点也在持续发酵,政策环境也将趋于宽松,抄底时机隐约显现。对于北京楼市来说,2020年企稳回升的概率更高。

另外,中原地产首席分析师张大伟介绍称,目前大家对于今后该买房还是卖房有些迷茫,事实上当供应预期平稳,而优质房源减少的时候,窗口期就到了。从当下情况来看,决定购房者是否入场的关键在于,今年12月20日的LPR(贷款市场报价利率),如果再次降息,那么政策微调可以预期,购房者可抓紧看房。如果不降息,那么房价仍将处于下调阶段。

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