买二手房如何避免“掉坑” 买房前注意查清房屋“身世”

2019-12-04 12:16   11次浏览

买二手房谨防“掉坑”之支招篇

南国早报记者 王斯 雷倩倩

购房者自己获取房源信息,由于信息不对等,对意向购买房屋的真实情况并不能完全掌握,稍不留神,就可能掉入陷阱。购买二手房该如何避免被“坑”?记者采访了多位资深法官和律师,南宁市住建、不动产登记等部门也给出了建议。

1 查询房产真实情况,留心付款方式

南宁市江南区法院经开区法庭副庭长杨有荣认为,二手房买卖双方一般并不相识,所以买房前,查明卖房者的身份及房产的真实信息显得尤为重要。

买房前,购房者可凭卖房人的身份证,到房产交易中心查询房屋的真实信息,查看房屋状况、产权人信息,有无共有人等,同时,查看该房的土地状况、房地产他项状况、房地产权利限制状况等信息。这样就可以了解该房屋是否已被抵押,是否被法院查封,是否是按揭贷款买的房子,贷款额多少等等。避免买到被抵押的房子,以免钱房两空。如果是请中介帮忙,购房者要了解中介公司的资质,选择信誉度好的中介公司。

杨有荣告诉记者,在二手房买卖过程中,付款方式很容易引起双方争议。因此,在签定合同时,应尽可能地对付款方式、付款日期、付款期次、付款数额进行具体的约定。的办法是,一方先在银行存入现金,双方在银行实现交付,一方取出现金,直接存入对方的账户。一定要选择安全的付款方式。

特别提醒的是有关购房意向金的支付,一般情况下,买家在支付了意向金两天之后,如果卖家同意出售,那么意向金将自动转为购房定金,此时一般情况下定金是不予退还的。所以建议消费者在支付购房意向金时要三思。

杨有荣还提醒,如果买卖的房子有贷款,那么在付款时更要特别留意,一般应由卖方提前还款解除贷款。如果卖方自有资金不足,要求用买方支付首付款共同还款,这时买卖双方需同时到贷款银行,以免购房者支付的首付款被移作他用。

2 在合同条款下功夫,注意保留证据

“买卖二手房,一定要注意在签订合同时下功夫。”南国早报公益律师团律师单化军认为,在签订合同时,可以对欺诈、恶意串通等行为的违约责任约束得严厉些,比如可约定房款一倍的赔偿等等。

杨有荣则提醒,如果达成买卖意向,关于交房时间应当在合同中做明确的约定。比如到了约定时间,卖方因为租赁或其他原因而无法将房屋交付给买方,而买房又因没有在合同中做相关的说明,买方只能吃“哑巴亏”。因此,在签定合同过程中,必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方,如果届时不能按时交房,买家将得到什么样的赔偿,房屋是否仍存在租赁情况等。

同时,买方对房屋连带的户口关系也要特别注意。经常会出现诸如卖方在售出房屋之后没有将家人的户口同时迁出,而导致买方无法将户口迁入。双方可在“购房条件约定”条款中“其他约定”中对此进行注明。

3 “网签”锁定房屋状态,有效避免一房两卖

对于购房者来说,最糟糕的事情是遇到一房两卖。广西南国雄鹰律师事务所律师覃茂江代理了蓝女士一案,他认为,如果二手房买卖也能像预售商品房一样,交易时可以到房产或不动产登记机构申请预告登记,就能确认自己的权益,避免他人处分该不动产。

记者从南宁市住建局获悉,为了维护存量房,也就是二手房买卖双方合法权益,规范存量房交易市场,早在2017年,南宁市已全面推行二手房交易合同网签制度,对验核房源、发布房源、签订买卖合同等环节进行监管。但不少购房者对该项业务不是很了解,选择者不多。

南宁市住建局工作人员告诉记者,网签顾名思义即网上签约。房屋交易双方当事人在正式签订购房合同前,先进入存量房(二手房)买卖网上签约系统,查询房屋相关信息。若房屋权属清晰,买卖双方无异议,打印经双方确认的合同签字。此时,系统中会注明该存量房已签约,并对房屋相关信息进行备案。同时“锁定”房屋的网签状态。

目前,住建部门已对具备网签资质的房产中介机构开放了存量房买卖网上签约系统的对应权限。中介机构促成交易时,可通过系统完成相关房源信息初步审核,排除权证造假、一房两卖的行为。

南宁市住建部门建议,购房者不要“跳过”网签这个流程,直接线下完成协议的签订。若对房源真实情况不掌握,事后出现纠纷,维权难度大,诉讼成本高。购房者若通过中介交易房产,可经由中介在网上完成网签手续。交易双方自行成交的,当事人可到房管部门办理合同网签备案。

4 资金托管给第三方,保障资金安全

在二手房买卖纠纷中,很多购房者赢了官司,也因为卖房者无钱返还或赔偿,导致钱房两空。二手房交易中,如何保障资金的安全,尽量降低风险?南宁市良庆区法院资深法官罗棋升建议,买卖双方可以请信得过的第三方,或者银行来托管资金,待房屋成功交易后,再由第三方或银行将买房资金转给卖房人。

南宁市住建局工作人员也给出了相同的建议,他们认为,要避免二手房买卖纠纷维权难,购房者还可选择存量房交易资金监管服务。

近期,南宁市住建局已下发《关于规范南宁市存量房交易资金监管的通知》(以下简称《通知》)。今后,存量房买卖双方当事人在网签环节可自行约定,选择商业银行对存量房交易资金进行监管。交易双方选择该服务后,由商业银行设立交易资金监管账户,监管额度由买卖双方当事人与银行自行约定,通过中介机构促成交易的,还可以选择是否监管佣金。一旦存量房买卖成功,受托商业银行便会按监管协议约定,向卖方划转交易资金。

在这个过程中,房产中介机构应配合存量房交易双方办理存量房交易资金监管手续,不得额外收取服务费。通过第三方对存量房资金监管,能更有效确保交易资金安全存储和划转。

与此同时,法官和律师还建议,房屋交易过程中,买卖双方与对方及中介机构来往的书面材料,如合同、收条、身份证及房产证等证件的复印件,都要注意妥善保存,以免以后有纠纷时因为缺少相关的证据而处于不利地位。特别是中介或是对方的一些影响购买或是出售的口头承诺,一定要坚持对方以文字的形式写下来。

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