楼市惊现大量“工抵房”“特价房”!是笋还是坑?

爱楼吧    2021-10-28 21:43    124次浏览

在铺天盖地的“特价房”“打折钜惠”之下,很容易让人产生一种错觉:现在买房,就像跟买白菜一样简单。

随着项目的“促销内卷”愈演愈烈,也有越来越多的粉丝跑来问我:

他们最近收到不少项目推出特价房的消息,而房源打特价的原因各不相同:工抵房、内转房、员工房……这些房源到底有什么区别?能不能买?

今天,咱们就来掰扯掰扯这事。

.01

工抵房

先说说一个比较陌生的名字:工抵房。

最近,有不少项目都曝出在售工抵房的消息,而相比项目此前正常成交的其他房源,工抵房的价格几乎打了8折。

比如增城某盘就推出8套工抵房,总价87万起,折合单价仅1.1万/平。而项目此前的成交价在1.3-1.5万/平左右。

另外,荔湾某楼盘也表示,由于工程回款需求,推出一批工抵房,总价仅350万/套,折合单价在5.07-6.55万/平。而项目此前的成交价,高达8.5-9万/平。

乍看之下,工抵房的价格确实很低,那么工抵房到底是什么?跟普通房源有什么区别呢?

通俗来讲,就是开发商暂时出现资金周转困难,没有钱支付给建筑商或材料商,因此拿房屋产权或使用权作为抵押,再由建筑商或材料商(也有可能是由开发商自己)进行打折出售。

一般来说,工地房的交易流程跟普通商品房基本一样,开发商也会配合完成更名。

那么,工抵房可以买吗?答案是可以的,不过在买之前,要先了解几个点。

首先,广州市场真正的工抵房不多,目前市面上大部分所谓的“工抵房”,都是宣传噱头,所以如果碰到了所谓的“工抵房”,向项目案场销售进行多次确认,确保是项目本身放出的工抵房。

其次,工抵房在出售的时候,仍是抵押状态,要等到抵押解除之后,才能办理房产证。因此,如果想购买此类房产,跟项目确认房产的解除抵押时间。

另外,如果想买工抵房,选择大开发商的工抵房。

之前我就听过这样一个案例,有一个朋友买了某项目的工地房,结果开发商资金周转不过来,暴雷了,这批房源也无法办理解押。

再加上近年来,开发商资金普遍紧缺,所以还是谨慎为好。

此外,想捡这个笋,门槛也不低:由于工抵房出让,一般是为了尽快回笼资金,所以大部分工抵房,都会要求一次性付款。

最后,如果是想买工抵房的朋友,一定要记住,工抵房容易在交易过程中出现矛盾。所以在购买时一定要确认,合同是跟开发商直接签订,而不是第三方,免得日后扯皮。另外,购房资金也要打进由开发商设立的,并由工程方和银行监管的账户。

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内转房

内转房其实我们说过很多次了,它有很多个“马甲”:员工房、内部房源、老板亲戚预定房源……

但本质上,这些房源出现的原因只有一个:项目开盘前,会以较低的价格,将部分房源出售给员工。而等到开盘之后,员工再将这批房源进行出售,达到赚取差价的目的。

不过,由于买入价格较低,所以相比项目在售的其他房源,内转房依然存在一定的价格优势。

比如某大盘最近爆出的一批内转房源,单价仅3.1万/平,而该项目其他房源的成交价,都在3.5万/平左右。

从某种层面来看,内转房也是一种炒房的手段。

而如今,在房住不炒的政策前提下,这种做法不仅违背市场规律,更存在着很多潜在风险。

其中,的风险来自项目态度的转变,“内转房”过户时需要项目配合,一旦风声收紧,项目有可能考虑风险,拒绝配合,无法完成过户,购房者会损失一定的资金成本与时间等待成本。

此外,除了内转房,还有一类房源,容易被包装成内转房、但实际风险更大的“特价房”:回迁房。

回迁房的火热,在去年底爆发过一回,由于黄埔多个项目开始旧改,不少群里也开始曝出卖回迁房的消息。而且,随着广州旧改的推进,这类产品隔三差五还会出来“刷屏”。

回迁房之所以受到人们的广泛关注,根本原因还是价格便宜。像之前科学城的新房都卖到3万+的时候,周边的回迁房才卖2万出头,吸引力不小。

不过这一类房源,涉及的风险更多,不确定性也更大,之前我们做过详细的分析,可以戳这里回顾:

单价比同小区低1万/平!回迁房的便宜,能占吗?

黄埔回迁房可入市交易!如何买?一文说清!

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特价房

最后,说一说特价房和一口价房源。

这类房源基本不存在什么套路,无非就是项目拿一些朝向、楼栋或是楼层不太好的房源出来,略微包装一下,不仅有噱头,而且还能加速差房源的去化,一举两得。

当然,也有一些项目,为了加速去化,将一些正价房源打折出售。这类房源,就比较值得购房者们“淘笋”了。

不过,在买特价房的时候,也要注意一个基本逻辑:

不要单纯冲着价格入手,要同步考虑下项目的综合素质。

目前来看,大部分推出特价房源的项目,都位于外围区域。

如果本身的工作圈、社交圈就在那里,买特价房自用自然是皆大欢喜。

但如果纯粹是抱着“抄底”的想法,请同步做好给资本市场交学费的准备。

其实,无论是哪一类特价房,它们受关注的根本原因,都是大家抱着“搏一搏单车变摩托”的想法。即便人们深知个中风险,却更愿意相信,它们总会迎来光明的未来。

最后,送给大家一句话:

投资者总是想战胜市场。但这是不可能的,因为他们代表了市场,这是一场零和游戏。

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